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　　小区业主共有不动产产权登记是确保业主权益的重要环节，根据相关法规规定，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路□□□、绿地□□□□、其他公共场所□□□、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权

　　确权是一个法律概念，主要是指确认某项不动产的所有权□□、使用权和他项权利的过程，旨在确保不动产权利的合法性和明确性。其目的是为了保障当事人的合法权益，同时也有利于社会的稳定和发展。确权涉及到不动产统一登记制度，其结果具有法律效力，能够得到法律的有效保护。

　　本表汇总了部分不动产登记相关的法律□□、行政法规□□□、部门规章□□□□、司法解释的名称□□□、颁布及修订时间及条文内容。

　　本表汇总了部分不动产登记相关行政法规□□、部门规章□□□、地方性法规□□□□、设计规范名称□□□、颁布及修订时间和条文内容。

　　该办法2019年9月废止，办法规定开发商申请房屋初始登记时，业主共有不动产一并申请登记，不颁发房屋权属证书

　　该细则规定了房屋所有权首次登记时，业主共有不动产一并申请登记，但删除了只登记不颁发房屋权属证书的内容

　　民法典和相关行政法规的房地一体，房地一致□□□□、房随地走□□□□、地随房走㊣原则，是我国现行房地产制度的最基本原则。

　　物权登记明确物权的归属和变动情况，公开□□、透明地展示物权状况，为权㊣利人提供法律保障，并降低交易风险。

　　作为行政法规，该条例明确了业主在合法权益遭到侵害时可以获得的救济途径，特别是请求国家机关给予行政救济。

　　该条例明确要求，建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请。

　　建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形式

　　此表汇总了若干与面积有关的专业术语，请注意公共面积分为可分摊公共面积（公摊面积）与不可分摊公共面积。

　　请注意容积率这个常用的专业技术术语，以及配套设施面积可分为不可转让配套设施和可转让配套设施的概念。

　　请注意：土地使用权首次登记和房屋产权首次登记的概念，大（小）土地使用权证和大（小）房屋产权证㊣的概念。

　　（一）开发商申请小区房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所□□、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记的所有房屋（由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书）；物业服务用房主要指用于物业服务办公的用房(包括接待□□、办公□□□□、会议□□、档案□□、卫生间等用房)□□□□、物业服务配套的用房（包括门卫□□□□、值班□□□、仓库□□□□、消防控制室□□、安防控制室等用房）□□□□、业主委员会和党建活动用房等。

　　（二）配套公建中除去需按规定移交政府之外的，建设费用已计入商品房建设成本的其他用房；主要包括：文化活动站□□、便民服务设施□□□、便民商业设施等。

　　（三）报建时不计容积率的公共面积；主要包括：地下车库□□、设备用房。不计建筑容积率的面积，意味着该面积没有取得相应宗地号的土地使用权面积份额（未缴纳地价），所以不能进行产权登记。其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物。

　　（四）按有关文件规定不进行公摊的公共面积；主要是建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，包括为多栋建筑物使用的配电房□□、机动车库□□、地下室□□□、地下设备用房等。

　　（五）小区内具有经济价值的其他地上附着物；主要指建在住宅区土地范围内，不属于房屋范畴，但又具有使用价值，可产生经营收益的其他地上附着物。如泳池□□□、球场□□□、地面✅停车场等公共场所。

　　（六）小区会所；会所是从香港舶来的概念，一般指为住宅区居民提供娱乐休闲的场所。就建筑性质而言，会所不属于城市规划管理界定的配套公建的范畴，但由于开发商往往把不同类型的配套公建集中在会所修建，于是会所往往又与配套公建联系在一起。如果会所并非单独规划□□□□、单独建设□□□、且其建设费用已摊进住房销售价格，竣工交付时，作为公建配套用房使用，房屋用途从未变更，则会所产权（全部或部分）应属业主共有。

　　1□□□□、土地使用者应当在签㊣订土地使用权出让合同后六十日内，携带国有土地使用权的证明文件(如跟政府签订的土地出让合同等文件)去当地土地管理部门，支付全部土地使用权出让金。

　　2□□、在支付全✅部土地使用权出让金后，依照规定办理登记，通过审核即取得土地使用权，拿到土地使用证（即大土地证）。

　　1□□□、开发商完成商品房建设后，应先申请首次登记，将已竣工房屋登记至开发商名下，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商“大产权证”。这一步骤是房屋登记的起点，也是购房者办理房产证的前提条件。

　　（1）需要准备土地权属来源材料（大土地证）□□□、建设工程符合规划的材料□□、房屋竣工材料□□□、房地产调查或测绘报告□□、相关税费缴纳凭证等必要材料。

　　（2）携带上述材料前往当地不动产登记机构提交申请，填写《房屋所有权登记申请表》，并将申请表及相关材料一并提交。

　　（3）不动产登记机构将对提交的材料进行审核。审核通过后，将房屋信息记载于不动产登记簿，完成房屋的首次登记（获得房屋大产证权）。此次登记，系将已竣工的房屋登记在开发商名下，但法规同时明确规定业主共有不动产应一并申请登记为业主共有。

　　3□□、关注重点：根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（以下简称《实施细则》）第三十六条规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路□□□□、绿地□□□、其他公共场所□□□□、公用设施和物业服务用房及㊣其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。由于只登记不发证，故对此次申请登记结果，业主并不知情。若开发商不主动申请将业主共有不动产登记在业主名下，登记机关又没有严格督促，业主共有不动产及其公共收益就很容易为其据为己有。

　　1□□□□、此流程即为房屋预（销）售阶段，也是土地和房屋从开发商名下切割转移到业主名下的过程。开发商将国有土地使用权（大土地证）及房屋所有权（大房产证）切割转移到购买人名下或者移交公共服务设施，申请完成国有土地使用权和新建房屋所有权首次转移登记。

　　2□□□□、在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房屋产权和土地使用权转移登记给购房者。购房业主取得房屋产权证和土地使用权证（2015年后，购房者的房屋产权证和土地使用权证两证合一）。

　　3□□、关注重点：有很多小区业主购房后迟迟不能办理房产证，其原因就是开发商把大土地证拿去抵押而不能收回，故无法进行将房屋产权证和土地使用权证切割转移到业主名下的操作。在这个问题上，职能部门亦负有监管不严的责任。

　　1□□□□、根据房屋所有权和相应的土地使用权权利主体一致原则，只有计算建筑容积率的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，并向国家支付土地使用费。而不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），因其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，则不交纳土地使用费。其初始登记时的法律权利，也完全依附于计算建筑容积率具有房地产权的建筑物，是其从物。

　　2□□□、当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元出售完后，土地使用权和不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体购房业主。开发商的大土地证和大房产证应予注销。

　　3□□、关注重点：如果房屋销售后，开发商的大土地证和大房产证未予注销。则会出现开发商将已经被切割转移登记于业主名下的大土地证拿去做抵押，将本应登记为全体业主共有的房屋留有出租牟利，这两种情况已经屡见不鲜。

　　1□□□□、在首次登记时明确规定业主共有不动产应一并申请登记为业主共有，同时按照工程规划将应移交的配套公建进行移交，但现实中普遍存在开发商没有进行申请登记和移交的情况，并且，在房屋所有权首次登记（开发商获得房屋大产权证）之✅后若干年，甚至在国有用地使用权和新建房屋所有权首次转移登记（大土地证和大房产证切割转移登记）之后若干年，居然将含有配套公建面积的会所和本应移交政府教育部门的配套幼儿园产权转移登记至开发商名下，就是具有代表性的违规转移登记行为。

　　2□□、关注重点：购房业主不能只关注自己房㊣产证上的专有面积，对于业主共公面积是否一并申请登记为业主共有，应移交的配套公建是否完成了移交，也是必须加以关切的事项。这涉及到巨大的业主公共利益和公共收益。

　　从以上梳理可知，购房业主作为业主共有不动产的最终实际㊣产权拥有者，却全程几乎不参与相关的四次产权登记过程。而开发商只不过是一个借钱桥梁建设的重要性□□□□、买地□□□□、建房□□□□、卖房的建设单㊣位，却在四次产权登记（作为法定申请人）和其后的违规转移登记中全程处于主导地位，并利用其主导地位，违反相关法规，严重侵占业主共有不动产及其公✅共收益。

　　该办法详细规定了不动产登记资料查询的地点□□□、方式□□、查询权利□□□□、查询范围和申请查询时所需提供的资料。

　　深圳市不动产登记中心规定，业主个人只能查询所居住楼栋公共面积登记情况，这个规定的理念显然相当落后了。

　　南京市不动产登记中心允许这位南京业主个人查询整个小区登记在全体业主名下的所有不动产资料，必须点赞！

　　这是业委会在深圳市不动产登记中心查阅到的《公共建筑分层平面图（地下室）》，目前被开发商留有做车库牟利

　　这是查阅到的《公共建筑面积分层汇总表》，标明地库面积1865.28平方米，没有分摊到各户，属于业主共有公共面积。

　　这是另一个小区业委会查阅到的小区《公共面积说明表》，其中架空车库4346.50平方米一直被开发商作为车库牟利。

　　江苏省自然资源厅对南京业主咨询函的答复，明确告知：对于业主提出的问题，职能部门所能做的，只有积极督促

　　南昌县自然资源局对履职申请函答复：公共面积未办理不动产权登记，只能坐等开发商提出登记申请，别无他法。

　　此为深圳福田一小区工程规划许可证和规划验收合格证，会所面积1194□□□□、83平方米，可看出配套公建均打包放在会所里了

　　这是同一小区业主房产证，注明首次转移登记日期为2004年4月19日，房屋所有权首次登记时间应该在此之前。

　　同小区会所产权证，登记时间2006年10月18日，显然不是首次登记，而是开发商通过转移登记将会所登记在自己名下

　　7□□□□、深圳一小区开发商在房屋首次登记20年后将配套幼儿园产权转移登记至自己名下，办私立幼儿园牟利。

　　这是小区业主房产证，注明首次转移登记日期为2002年8月15日，房屋所有权首次登记时间应该在此之前。

　　同小区配套幼儿园产权证，登记时间2024年11月4日，距离首次登记已经20年之久，开发商竟然办成了转移登记？

　　从国务院到省市政府，对于小区配套幼儿园规定很明确，开发商居然还能拿到产权证，堂而皇之办私立幼儿园牟利

　　从各地查询情况来看，普遍存在“五不”现象：开发商对小区公共产权申请登记面积不完整，登记中心对申请资料审核把关不严格，相关法规条文不健全，购房业主对公共面积产权登记情况不知情，政府职能部门监管措施不到位。

　　1□□□□、开发商普遍未按照《实施细则》第三十六条规定：办理房屋所有权首次登记时，将小区《用地规划许可证》和《工程规划许可证》上明确标注的，全部建筑区划内依法属于业主共有的道路□□□、绿地□□□□、其他公共场所□□、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。而是缺斤✅少两，蓄意留有部分房产□□、出现产权模糊。

　　2□□□、《不动产登记操作规范》（试行）（20160530）对登记申请材料只是要求申请人对材料真实性负责，并做出书面承诺。而对于列入提交材料第7项，审查要㊣点第3项的内容：建筑物区分所有的，确认建筑区✅划内属于业主共有的道路□□□□、绿地□□、其他公共场所□□、公用设施和物业服务用房等材料。显然没有按照要求进行认真进行审核。造成登记申请材料普遍性漏缺。

　　3□□□□、立法滞后，现有法律规范不完整，法制设计待完善，登记实践与法律衔接欠缺，登记机关对法规执行力度不够，监督不力。对开㊣发商有意少申请不申请业主公共面积的行为，没有效制约的法规条款，直接导致现实中频频出现业主共有不动产不登记□□□□、少登记或登记为专有的现象。

　　4□□□□、透明度和公众参与程度不够‌，缺乏开发商应当公示小区业主共有部分，以及业主作为按份共有产权人可以查询业主共有不动产登记信息的刚性规定。没有考虑到小区业主大会成立后可以代表业主群体履行法定职能的情况。使业主共有面积实际上未全部登记至全体业主名下的情况长期存在，无法解决。

　　5□□□、开发商在小区房屋首次登记后，将包含配套公建面积的会所全部面积和配套幼儿园转移登记至自己名下，用以牟利；将大土地证抵押致使㊣业主无法办理分户产权证等等严重侵害业主公共利益的违法行为，居然成为多发现象，我们的职能部门履职失当，难辞其咎。

　　自然资源部表态：必须要避免开发商留有部分房产□□、出现产权模糊，依法开展登记，明确产权归属□□□□、定纷止争。

　　由于现有法规规定开发商为申请人，在开发商为了牟利而有意不申请或少申请登记业主共有面积的现实情况下，怎样才能落实自然资源部对全国人大代表的答复，尽快将多年来由于开发商不申请而一直没有登记在全体业主名下的业主共有面积，登记到全体业主名下，收回被开发商长期侵占的小区公共收益呢？我们来看看长✅沙□□、天津□□□□、北京□□□□、哈尔滨□□□、深圳等地业主对共有不动产进行确㊣权的情况。

　　（一）据湖南电视台都市频道视频号“芒果都市”2021年11月20日报道，长沙泰禹一期□□□□、青青家园如果爱□□□□、天心华庭□□□、彩云之翼家园等多个小区的业委会发现，业主共有面积因为初始登记在开发商名下，一直在被开发商✅出租使用。尤其天心华庭小区491平米公用设施被法院查封的经历，更是让业主们如梦方醒。为了拿回属于全体业主的共有面积，各小区业委会积极向长沙市不动产登记中心反映情况，要求将业主共有不动产面积登记在全体业主名下。最终，长沙不动产登记中心接受业委会提出的申请，将这四个小区的业主共有面积登记到了全体业主名下。由此，几个业委会也在与开发商关于业主共有㊣面积归属问题的诉讼中获胜。长沙滨江·君悦香邸小区业委会成员聂进，在其公众号“乾元微光”中，就记载了其参与所居住小区业主共有不动产确权的波折过程。

　　四个业委会到长沙市不动产登记中心送锦旗，感谢其接受业委会提出的申请，将业主共有面积登记到全体业主名下

　　今年12月3日，长沙晚报全媒体记者报道：在市十六届人大常委会第二十六次会议第二次全体会议上，市自然资源和规划局总工程师李畅，面对人大代表询问小区公共物业的产权确权和登记问题时表示：要规范不动产统一登记：明确公共区域业主共有，统一登记为业主共有。同时开展登记系统数据治理，目前已整理相关登记数据近3万条，可查询小区数量近2300个。小区业委会或业主个人，均可不动产登记中心服务点的窗口查询本小区业主共有部分登记情况。另外，将通过群众举报□□□、违建监测与核查等渠道，对发现的违规占用问题及时反馈至街道□□□、社区及相关职能部门进行联㊣动处置。

　　3□□、市登记中心在接到各业委会反映开发商在首次不动产登记时，不申请或不完整申请业主共有不动产登记，故意留有部分面积牟利的行为之后，能够不忘初心，以人民为中心，为人民办实事。不推诿，不躺平，采取有效措施，将业主共有不动产登记在全体业主名下。

　　4□□□、各级政府和职能部门予㊣以重视□□□、积极回应小区业主相关诉求。启动街道□□□□、社区及相关职能部门联动处置机制，对发现的违规占用问题进行处置。

　　（二）天津市塘沽区滨尚花㊣园小区业委会成立后，通过查询发现小区配套公建文化活动站未及时移交，且被开发商长期出租用于经营彩票站及出售烟酒。违反国务院《物业管理条例》第49条，应按63条予以处罚。于是，业委会向天津市滨海新区住建委反映问题并申请履职，天津市滨海新区住建委很快对业委会做出回复，对开发商违法行为处以警告和七万元行政处罚。确权详细过程见公众号“滨尚业委会”。

　　天津市塘沽区滨尚花园小区业委会向滨海新区住建委反映业主共有产权被侵占并申请履职，合情合理，合法合规。

　　天津市滨海新区住建委很快对滨尚花园小区业委会做出回复，并对开发商违法行为处以警告和七万元行政处罚。

　　（三）北京东升园小区开发商和前期物业占据了小区的所有的业主共有房产,并将其出租收益据为己有。在多次协商无效的情况下,小区业委会根据小区实际情况，先后通过诉讼□□、寻求各级主管部门的帮助等方法，逐步回收部分业主共有房产以及经营收益共220余万元。目前，小区业委会正在继续克服种种困难，推进业主共有不动产确权登记工作。详细情况可以通过公众号“五道口东升公寓”进一步了解。

　　（四）哈尔滨市香坊区四季芳洲小区业委会，为收回业主共有不动产，历经一审胜诉，二审胜诉，并申请法院强制㊣执行，到2018年底，终于将物业用房□□、老人活动中心□□、少儿活动中心和地下车库收归全体业主所有，总面积达到一万多平米。期间过程艰难曲折，在业委会主任赵光女士的公众号“业委会训练营”中均有记载。

　　（五）深圳市景州大厦地库车位确权和权益收回，系在国内首开先河。当时业委会负责人是有“中国第一业主”美誉的邹家健先生。在交涉时，他首先要求开发商提供小区地库车位产权证，但开发商提供不了。于是邹家健先生就向当时的深圳市规划国土局先后提了出口头和书面咨询，2004年2月，景洲大厦业委会收到了回函，深圳市规划国土局确认：景洲大厦的停车场归全体业主所有。景洲大厦就这样从开发商手里收回了小区停车场所有权。这事现在听起来像是天方夜谭，但确实真实发生，我曾当面向邹家健先生求证此事。

　　1□□、从市建设资料档案馆获取小区《土地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》□□□、《建设工程规划许可证》□□□、《规划验收合格证》□□□□、工程竣工测绘图等资料，了解小区配套公建和公共面积情况；

　　3□□、经过资料比对，现场查勘，如果确认小区存在业主公共面积被违规占用情况，可向各级政府（从地方到国家）的各类别平台□□、职能部门□□□、立法机关□□□□、检察监㊣察机关进行反映和举报，要求对违法违规行为进行处罚和纠正；

　　4□□□□、业主大会授权业✅委会，向产权登记机关提出履职申请，学习借鉴长沙市不动产登记中心做法，采取有效措施，以杜绝开发商无限期拖延申请登记业主公共面积的现象；

　　深圳市城市建设档案馆查询窗口和深圳市不动产登记中心查询窗口集中设置在同一栋楼里，以方便㊣市民查阅。

　　1□□、《房屋登记办法》（建设部令第168号）（以下简称《登记办法》）□□、和《实施细则》均要求：申请办理房屋所有权初始登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的公共场所□□、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。但现有法规均未设置违规不申请的处罚条款，导致违规情况频发。建议增设相应的违规处罚条款。

　　2□□、《不动产登记操作规范》（试行）9.1.3申请材料：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：7.建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路□□、绿地□□□、其他公共场所□□□、公用设施和物业服务用房等材料；但从登记实际操作情况来看，此材料并未提供或提供不全。而此资料恰恰是业主共有不动产登记的关键资料，为有效保护业主公共利益，建议将提供此项材料设置为首次产权登记前置条件。

　　3□□、《登记办法》《实施细则》均有在不动产首次登记前进行公告的要求，但并未得到严格执行，建议增设相应的✅违规处罚条款。

　　4□□□、购房业主作为按份共有产权人，应该有权利查询整个小区业主共有不动产登记信息，但《查询暂行办法》规定共有形式不动产只有律师可查询，有地方规定只有业委会可查询。各地做法不一，法规亟需完善，以方便购房业主查询整个小区业主共有不动产登记信息。

　　5□□、《民法典》□□、《登记办法》和《实施细则》均未对小区房屋开始销售，即房屋所有权和土地使用权进行首次转移登记后，大土地证和大房产证的注销程序进行明确规定。造成本该注销的大土地证仍被抵押，大房产证中开发商留有房产被出租牟利等情况屡屡发生。建议考虑增加两证注销的明确规定，以杜绝以上情况发生。

　　6□□、《登记办法》《实施细则》均规定房屋所有权首次（初始）登记时，业主共有不动产一并登记，但后颁布的《实施细则》删除了业主共有不动产只登记不发产权证的条款。在小区成立业委会后，业主共有不动产的产权证能否发给具有代表全体业主法律地位的业主大会呢？如果开发商恶意拖延，长期不申请登记业主共有不动产，或者开发商因破产无法申请时，业主大会能否代表全体业主授权业委会向产权登记机关提出履职申请，使业主大会获得申请登记资格呢？建议研究完善相关法规。

　　目前，全国上下都很关注住房养老金问题。相信大家都㊣知道，本体维修基金就是房屋养老金的基础组成部分，而业主共有不动产所产生的公共收益，则是本体维修基金最可靠的补充来源。业主共有不动产是否登记在全体业主名下，对于小区全体业主的重要性不言而喻。返回搜狐，查看更多